「生活保護とリースバック」を実例と共に解説　～大阪市旭区の事例～

今回ご相談いただいたのは、大阪市旭区に住む50代の男性からです。 生活保護を受給しているが、リースバックは可能ですか？ というお電話を最初にいただいたので、ご自宅に訪問し詳しくお話をお伺いしました。   詳しいご相談内容としては、現在自宅にご相談者様とお母様の二人暮らしで、これまでは料理人として腕を振るってきたが、数年前から糖尿病による歩行障害が理由でお仕事ができない状態になってしまわれたそうです。 現在、ご相談者様は生活保護を受給し、お母様は僅かな年金でなんとか暮らしている状態でした。 ご自宅は7年前に亡くなったお父様の名義のままで、相続登記はされておられませんでした。   生活をする上でだんだんと膨らんでしまったカードローン等の借入が約300万円あり、返済が滞っているため、カード会社から訴訟の通知が届き始めてしまったとのことです。   当然このまま放っておくわけにはいかないのですが、かといって返済するお金もありません。 お父様名義のままになっているご自宅を売却し、借入の返済に充てることを考えたそうですが、高齢のお母様もおられるので引越しは躊躇われるし、引越しをする資金もないのでリースバックを希望している。   というのが、大まかなご相談内容です。   実際にどのように進めていったのかを解説していきます。     ・親の家とはいえ、自宅があるのに生活保護は受給できるの？ 相談内容の中で、ご相談者様は生活保護を受給しているが、亡くなっているとはいえ親の所有する家にお住まいです。 そもそもそのようなことが可能なのかと疑問に思われた方もいるかもしれません。   結論から言うと、親名義の家に生活保護を受給しながら住み続けることは可能です。   賃貸の物件に住みながら生活保護を受給している場合、毎月の生活保護費に家賃分が住宅扶助として加算されます。 もちろん、住宅扶助の部分はいくらでも加算されるわけではなく、市町村によっても異なりますが、おおよそ4万円を上限に毎月の家賃分が加算されます。 しかし、賃貸の物件ではなく親名義の家の場合、当然家賃は発生しないので住宅扶助は加算されることはありません。   そして、親が亡くなって家を相続したとしても、相続した家の資産価値が高い場合は売却し、その売却で得た資金で生活を送ることを求められる為、生活保護を受給したまま家を保有し続けることは認められませんが、資産価値が低いと役所が判断した場合、売却したとしてもすぐにその売却資金が尽きてしまい、また生活保護を受給する必要が出てきます。 しかもその際には家を売却しているので、住宅扶助も加算する必要が出てくる可能性が高いため、それならば資産価値の低い家の場合にはそのまま住み続け、住宅扶助を支給しないという判断に至るケースがあるのです。   今回はまさしくそのケースに当てはまっていたので生活保護を受給しながらお父様名義の家に住み続けることが出来ていたのです。     ・生活保護を受給したままリースバックを利用する 今回のケースではカードローンの借入が約300万円あるのでこれをどうするのかがネックとなります。   そこでまず家の査定を行いました。 大阪市旭区の築50年ほどの木造の家で、建物の価値はほぼゼロです。 土地は70㎡程の土地なのですが、前面道路が建築基準法上の道路ではないため、原則として将来建物を再建築することができない土地でしたので、市場価値としては非常に低いと判断されます。 査定結果としては売買代金350万円、家賃40,000円/月という結果です。   通常のリースバックの場合、この条件をお客様が承諾していただければ、そのまま契約し、売買代金でカードローンを全額返済し、毎月家賃を支払いながら住み続けるという流れで進められるのですが、今回は生活保護が絡んでいるため、すぐに進めることはできません。   家を売却するのであれば、その売却金額が本当に妥当なのかを役所にも承諾してもらう必要があるのです。 家を売却し、借入を返済したとしてもまだ資金が手元に残る場合、当然に生活保護は打ち切られてしまいます。 今回は350万円という査定金額の為、ここから300万円を返済し、相続登記も未了のため、その費用も司法書士に見積もりを作成していただき算出します。 その他にも細かい諸費用や、カードローンの借入も利息や遅延損害金等で300万円より膨らんでいたため350万円で売却した場合、最終的に手元には資金は全く残りません。   役所に当社の査定書を提出し、350万円という金額の妥当性の判断を仰ぎました。 2週間ほどで返答があり、承諾していただくことができました。   結果として売却後もリースバックでそのまま住み続けられ、住宅扶助も支給されるので、今回は相談者様の希望が無事に叶う形となりました。     ・まとめ このように、生活保護とリースバックは役所の承諾が得られれば組み合わせて利用することが出来ます。   住み慣れた家にそのまま住み続けられますので、生活保護を受給している方や、今後生活保護を受給することを検討しており、家もある場合は当社にご相談いただければ、ご相談者様の状況を慎重に見極め、役所とも連絡を取り合いながらなるべく希望に添えるよう進めさせていただきます。   ・リースバックの流れの図 株式会社家スクでは大阪・和歌山・奈良・兵庫において多くのリースバックの実績があります。   ・家スクのリースバック、7つの特徴   相談は無料です。 お気軽にお問合せ下さい

関西みらい相続協会によるセミナーを開催しました。

弊社代表が所属する関西みらい相続協会による相続セミナーにて、賢い家の売却方法について登壇しました。 相続問題と切っても切れないのが不動産の問題です。 地方の空家や築古の不動産など、相続した不動産をどのように売却するのが良いのかについてお話させていただきました。

リースバックとリバースモーゲージの違いは？

自宅を売却してそのまま賃貸物件として家賃を支払いながら住み続けるリースバック。   自宅を担保に資金を借入れ、生存中は基本的に利息部分のみを毎月返済し、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を全額返済する仕組みであるリバースモーゲージ。   どちらも手元に資金を確保し、かつ、自宅にそのまま住み続けられる方法として昨今多くの方が活用されています。 この2つを混同してしまっている方も多いようですので、今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いと、それぞれを比較することでどちらが有用なのかを分かりやすく解説しようと思います。   まずはリースバックのメリットとデメリットについて見ていきます。   ・リースバックのメリット   ①エリアや物件の種類を問わない リースバックでは当社や提携している不動産業者、一部の投資家の方が購入します。   もちろん購入者によっては購入不可のエリアや、築年数の経過してしまっている物件の購入を断る場合がありますが、実際のところ一切購入する業者がいないようなエリアはあまりないですし、築年数も関係なく購入する業者も多くいます。   当然マンションの場合でもリースバックは可能です。   ある程度どんな物件でもリースバックの対象になるというのは利用しやすいのではないでしょうか。     ②短期間で自宅を現金化できる リースバックの場合、買主側と売主側との間で条件さえ合えば、早ければ1～2日で契約から実際の引渡し、金銭の授受まで行うことが可能です。 早急に進めたい場合や資金の調達を急ぎたい場合、大いに有用です。     ③ランニングコストがかからない リースバックでは物件を売却することになりますので、その後は固定資産税や都市計画税がかからなくなりますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金も新所有者が負担することになりますので、家賃以外にランニングコストがかからなくなるので、月々の負担を軽減することが可能です。     ④将来、買い戻すことも可能 リースバックで売却したご自宅を将来、ご自身や親族の方で買い戻すことが可能です。 リースバックの契約を結ぶ段階で、買戻しの条件を決めておき、その文言を契約書に記載しておくことで、将来、賃貸の契約が存続中であれば好きなタイミングで買い戻すことができますし、買戻しの金額も事前に決めておけるので、例えば、事業を立て直すために一度リースバックで資金を調達し、事業が安定したころに買い戻したり、お子様が住宅ローンを組めるようになったタイミングで買い戻したりできるので安心です。     ⑤売買代金の用途に制限がない リースバックでご自宅を売却した際は売買代金が一括で支払われます。 住宅ローンがまだ残っている場合にはそちらを優先して支払う必要がありますが、それ以外の資金の用途には制限がありません。 売却代金を好きな用途に使用できるのは大きなメリットとなります。     ⑥条件をオーダーメイドできる どういう意味かというと、リースバックの場合、ご自宅の売却代金と月々の家賃の額をある程度買主との間ですり合わすことが可能なのです。   売却代金を高く希望する場合は、月々の家賃も高くなりますし、 売却代金を安くすることで、月々の家賃も安くすることができるのです。   例えば、 売却代金800万円　家賃7万円/月　という条件にするか、 売却代金600万円　家賃4.5万円/月　という条件にする。   といった具合に調整が可能となります。     ・リースバックのデメリット   ①売却金額が相場より安くなることがある リースバックの買主は業者や投資家で、その物件に実際住むわけではありません。 賃貸の契約を結び、家賃を支払い住み始めたとしても、もしかしたらすぐに退去してしまうかもしれません。 すると、買主はその家を売却することになるのですが、家を購入したり売却したりする際には売買代金以外に諸費用がかかります。 諸費用のみでも100万円単位で必要となることがあるので、相場通りで購入していると赤字になってしまうのです。   実際のところリースバックは相場の7～9割程度で売買されるケースが多いようです。     ②諸費用が必要となる リースバックで売却した売買代金は全額が手元に残るわけではありません。 家を売却し、賃貸借契約を結ぶ際にいくつかの諸費用が必要となります。   売買の際の不動産売買仲介手数料、司法書士の登記費用、印紙代、賃貸借契約の際の保証委託料、敷金、火災保険料　等   買主によっても変わってきますが、上記のような諸費用がかかります。     ③必ず成立するわけではない メリットの部分でエリアや物件の種類を問わないと書きましたが、 あまりにも不動産の流通が少ないエリアなどでは、買主は見つからないケースもあり得ます。 また、見つかったとしても売買価格が低くなってしまうので、仮に住宅ローン等が多く残っており、売買代金をもってしてもローンを完済できない場合はリースバックができない可能性もあります。   <住宅ローンの返済が厳しく、売却してもローンの完済が見込めない場合は任意売却という手法で売却することが可能です。 この任意売却とリースバックを組み合わせることも可能ではありますが、両方の知識を専門的に扱える業者に相談する必要があります。>     ④所有権が買主に移る 当然ではありますが、リースバックでは一度お家を売却することになるので、所有権が買主に移ります。 所有する、という形にこだわる方にはリースバックは使いづらいと言えます。 しかし、メリットに記載した通り将来買い戻すことも可能なので、そちらも視野に入れつつ検討することができます。       では次にリバースモーゲージのメリットとデメリットを見ていきます。     ・リバースモーゲージのメリット   ①所有権が移らない ご自宅を担保に融資を受け、生存中は原則利息のみを返済するリバースモーゲージ。 あくまでも融資なので、売買するリースバックと違いご自宅の所有権は移りません。 所有権を移すことに抵抗がある方には良い方法ではないでしょうか。   ただし、所有権が移らないということは固定資産税・都市計画税の負担は今まで通りかかってきます。 また、毎月利息の支払いをしなければ抵当権が実行され家は売却されてしまいますし、亡くなられた後は家を売却して借入部分を返済することになるので、その点には注意が必要です。     ②月々の返済が利息のみ リバースモーゲージでは毎月借入額に対し利息のみを支払うことになりますので、月々のキャッシュフローとしては比較的負担が軽いというのが大きなメリットです。     ③サービス提供者が金融機関や自治体という安心感 リバースモーゲージのサービスを提供しているのは主に金融機関や自治体となります。 サービス提供者に安心感があることは心理的な面で大きなメリットと言えるでしょう。     ・リバースモーゲージのデメリット   ①条件が厳しく、制限が多い リバースモーゲージを提供している金融機関や自治体にもよりますが、 利用できる地域が都市圏に限定されており、エリアによる制限があります。   また、物件に関しても、多くの金融機関はマンションでのリバースモーゲージは利用できません。 これは、金融機関は主に土地に担保価値としての評価基準を置いており、マンションの場合土地としての評価がつきにくいためです。   また、年齢が55歳以上であることや、子供と同居の場合は利用不可といった制限もあります。   多くの制限があるので利用可能な対象者はかなり限られるといえます。     ②借入額の上限の設定が厳しい リバースモーゲージで借入できる上限金額はご自宅の評価額の50～70％の場合が多く、評価額に対して借入額が少なくなってしまいます。     ③資金用途に制限がある 自治体が提供しているリバースモーゲージは、自立支援を目的としているため、老後の生活資金のみにしか利用できません。 住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージでは、本人が居住する住宅の建設・購入、リフォーム、高齢者向け住宅への入居一時金、住宅ローンの借換え、子世帯などの住宅資金の用途のみで、生活資金としては利用できません。 このように資金用途に制限が多いのがリバースモーゲージですが、金融機関が提供しているリバースモーゲージは、事業用資金および投資目的以外なら原則自由とするものが多い傾向にあります。       以上がリースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリットをそれぞれ挙げてみました。   リースバックとリバースモーゲージの違いを大まかに書き並べると以下の表のようになります。   リースバックもリバースモーゲージもサービス提供者によってはここに挙げた特徴と違う可能性もあります。 自身にどちらを選択するのがベストなのか、慎重に検討する必要があります。     家スクのリースバックなら、お客様の要望に近づけるべく、20社以上の条件を比較することが可能です。 まずは相談だけでも気軽にお待ちしております。

その一括査定、大丈夫！？

家を売却する際はどなたも「少しでも高く売却したい」と思うのは当然のことです。 近年ではインターネット上での不動産一括査定サイトのサービスも各社こぞって提供しており、利用する方はますます増加しております。 一括査定サイトで必要な情報を入力すると、エリア毎に登録した不動産業者へお客様の情報が伝わります。 5社から10社程度の業者がお客様に対してアプローチをすることになります。 ここで注意していただきたいのは、査定サイトを利用するお客様側は無料のケースがほとんどですが、業者側は査定の情報を受けた時点で費用が発生します。   費用が発生するからこそ、手を抜かず、レスポンスも早くきっちりと査定をしてもらえる良い点はありますが、逆にお客様からの依頼を勝ち取らないと費用倒れになってしまうので何としてでも依頼を獲得しようと躍起になってしまうことがあります。 すると、査定の段階で本来売却できるはずのないような相場からかけ離れた査定額を提示することがあります。 提示を受けた側は高い方が良いに決まっているので、その業者を選択し相場より高い価格での販売が開始されます。 当然相場より高いので反響も無く時間ばかりが経過していき、どこかのタイミングで業者側から少し価格を下げる必要がある、と連絡が入ります。 このようにして少しずつ価格を下げていくことになるのですが、問題なのは高すぎる価格から少しずつ時間をかけて下げていくため、本来売れる価格に下げた頃には情報に新鮮味がなく、「売れ残り物件」という印象がまとわりついてしまっているのです。 「この物件はもう何か月も売りに出ているし、もう少し待てばまた価格が下がるんじゃないか。」 と思われてしまい、本来売れる価格でも売れなくなってしまうのです。   売る側の業者もとりあえず依頼はもらえたから販売は開始しますが、その金額が高すぎることは分かっているので販売活動にも力を入れず、表向きとりあえず販売する。というような状況になってしまうのです。     「査定金額が高い業者に依頼をする」 これは正しい選択なのですが、高すぎてもダメということは理解したうえで依頼する業者を選択する必要があります。 査定金額≠売却金額 ということを理解したうえで。 きっちりと実勢相場に見合った査定をし、その金額よりやや高めの金額から販売を開始する。というのが正しい判断ではないでしょうか。