売却/買取

相続土地国庫帰属制度とは？

日本では近年、相続や遺贈によって取得された土地が放置され、所有者不明土地が急増しています。これは、都市部から離れた農地や山林、利用価値の低い宅地などが相続人にとって「負動産」となり、管理や税負担だけが重くのしかかるため、相続登記をせず放置されるケースが増えているためです。こうした社会問題を解決するため、2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。 この制度は、相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば所有権を国に引き渡せるというものです。これにより、相続人の管理負担や税負担を軽減し、所有者不明土地の発生を抑制することが狙いです。 制度の利用対象と申請権者 この制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地を取得した相続人です。制度開始前に取得した土地でも申請可能で、共有名義の場合は共有者全員の合意が必要です。 申請は、土地の所在地を管轄する法務局に対して行います。自宅近くの法務局ではなく、必ず該当地の管轄法務局で手続きを行う必要があります。 対象となる土地と除外要件 国に引き取ってもらえる土地には厳しい条件があります。主な除外要件は以下の通りです。 建物が存在する土地 担保権（抵当権など）や地上権など他人の権利が設定されている土地 他人による利用が予定されている土地 土壌汚染が判明している土地 境界が不明確、所有権に争いがある土地 管理や処分に過大な費用・労力がかかる土地（例：急峻な崖地や有体物が地上・地下にある土地） これらの条件に該当する土地は申請自体ができません。また、申請後の現地調査や審査で不適合と判断されれば却下されます。 申請手続きと必要書類 申請手続きは、以下の流れで進みます。 必要書類をそろえ、土地の管轄法務局へ承認申請 法務局による書類審査・現地調査 管理担当部局の協力を得て、帰属可否を判断 承認後、負担金の納付 所有権が国庫に移転 必要書類には、登記簿謄本、相続関係説明図、申請書、本人確認書類などが含まれます。事前に法務局や専門家に相談し、書類不備がないよう注意が必要です。 費用負担（審査手数料・負担金） この制度を利用するには、2種類の費用がかかります。 審査手数料：土地1筆につき14,000円。申請が却下されても返還されません。 負担金：承認後に納付。原則として1件あたり20万円（宅地・田畑・雑種地等）。森林は面積に応じて増額されることがあります。隣接する複数筆の土地でも1件とみなされる場合もありますが、離れている場合はそれぞれ負担金が必要です。 制度のメリット 不要な土地だけを手放せる：相続放棄と異なり、他の財産は相続しつつ不要な土地だけ国に返却できる。 管理・税金負担から解放：固定資産税や管理責任がなくなり、遠方や利用予定のない土地の負担を解消できる。 買い手探し不要：市場で売却困難な土地でも、要件を満たせば国が引き取る。 瑕疵担保責任が限定的：国に引き渡した後、隠れた欠陥による損害賠償責任が原則発生しない。 制度のデメリット・課題 費用負担が重い：10年分の管理費相当の負担金や審査手数料が必要。経済的負担が大きく、赤字土地の相続人には利用しづらい。 対象外土地が多い：建物付き・空き家・境界未確定・汚染地など、本当に困っている土地ほど対象外となる。 手続きの煩雑さ・審査の厳格さ：書類準備や現地調査、審査に時間と手間がかかる。審査期間は標準で8か月程度とされている。 申請却下リスク：要件不適合の場合、費用が無駄になる。 抜本的解決には不十分：空き家問題や山林放置問題など、制度の対象外となる土地が多く、所有者不明土地の根本解決には至っていないとの指摘がある。 実際の利用状況と今後の展望 制度開始から約4か月で全国885件の申請があり、宅地や田畑、山林などが対象となっていますが、初の承認例は富山県の2件のみと、利用は限定的です。申請の多くは田畑や山林で、宅地は3割程度となっています。 今後、より柔軟な運用や費用負担の見直し、対象範囲の拡大など、制度の改善が求められています。現状では「価値のある更地」に限定されており、「空き家解体ができない」「山林が売れない」といった深刻な問題には十分対応できていません。 まとめ 相続土地国庫帰属制度は、相続人の負担軽減と所有者不明土地の発生抑制を目的とした新しい制度です。不要な土地を国に引き渡せるという画期的な仕組みではありますが、費用負担や厳しい要件、手続きの煩雑さなど、利用には多くのハードルがあります。自分の土地が制度の対象となるか、費用対効果はどうかを慎重に見極め、必要に応じて専門家に相談することが重要です。 そもそもこの制度を利用せず、売却することによって手放すことができる場合、当然ですが売却代金を得ることができます。 相続土地国庫帰属制度を利用する前に、まずは売却が可能かどうかを相談し、売却が本当に難しい場合はこの制度を利用するのが正しい選択と言えるのではないでしょうか？   株式会社家スクでは相続により取得した不動産の売却に関して多くの実績があります。 一度ご相談いただき売却が可能かどうか、また可能な場合にはいくらくらいで売れるのかといったことを詳しくお話いたします。 相続した不動産でお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。

離婚時の自宅の売却について

今や3組に1組は離婚をするといわれている時代。 実は離婚と任意売却は切っても切れない関係なのです。   事実、任意売却で当社にご相談に来られる方の約30％は離婚に伴う自宅の売却に関してなのです。   離婚を考えている方や実際に離婚をされた方の中には、 ・離婚後の住宅ローンは誰が払うのか？できれば相手に支払わせたい ・ローンは相手が支払い、家の名義は自分にしたい ・連帯保証人を外れたい ・相手が支払うと言っていたにも関わらず、銀行から督促状が届いた   等の様々な疑問や予期せぬ問題が発生していることが多くあります。 このような状況になった場合、どのようにすれば良いのでしょうか。 今回は離婚と任意売却について解説いたします。   住宅ローンが残っていない場合 まず離婚をする際に住宅ローンが残っていない場合は、その家にどちらかが住み続けるのか、それとも売却して売却代金をどのように分けるのか等、よく話し合って決める必要があります。 二人で話しても決まらない場合は弁護士に依頼をし、調停で取り決めることになります。   住宅ローンが残っている場合 離婚をする際に住宅ローンが残っている場合は、大きく分ければ ・家を売却する ・どちらかが住み続ける のどちらかになりますが、いくつか注意点があります。   家を売却する場合 家を売却し、お互いが新たな場所で生活をするケースですが、家の売却代金で住宅ローンの残債を全額返済できる場合は特に大きな問題はありません。 全額返済し、手元に残った資金をどのように分けるかを話し合うだけでよくなります。   しかし、家を売却しても住宅ローンを全額返済できない場合（いわゆるオーバーローンの状態）は一筋縄ではいきません。 そもそもローンを全額返済できないのであれば本来は家を売却することができません。 任意売却を選択する必要が出てきます。 任意売却の詳しい解説はこの記事では省略しますが、金融機関に対し住宅ローンの残債を下回る金額で家を売却する同意を得た上で、売却後の残債も毎月一定の金額を支払い続ける必要があります。   任意売却を選択する場合は、ローンを借入している債務者とその連帯保証人も個人情報に傷が付く、いわゆるブラックになるという状態は避けられません。 一定の期間が経過しても任意売却ができなければ競売になってしまう等、任意売却には通常の売却よりも多くのデメリットが伴いますので、内容をよく理解したうえで選択する必要があるといえます。   当社では離婚に伴う任意売却も豊富な経験があるので、相談だけでも構いません、気軽にご相談ください。     どちらかが住み続ける場合 どちらかが住み続ける場合、家の名義人でありローンの債務者の方がそのまま住み続けるのならば、その方が引き続きローンを支払いながら住み続ければ特に問題はありません。   しかし、ローンの債務者でない方が住み続け、債務者である方が引越しをしてしまうと銀行から最悪の場合ローンの残債を全額一括で返済するよう求められる場合があります。   というのも、本来住宅ローンとは金融機関が、借り入れた方が自宅として居住するということを条件に非常に低金利で融資をしてくれているのです。 その借り入れた本人が引越しをしてしまうと金融機関としては契約違反と判断することになり最悪の場合は一括で返済を迫ることになるのです。 このようなことを防ぐためにも事前に金融機関に確認する必要があります。   次に、債務者本人が住み続けたとしても、家を出た側が「連帯債務者」や「連帯保証人」になっていた場合、その責任を免れることはできません。 「家を出るから連帯保証人を外れたい」 「離婚したから連帯債務者から外れたい」 こういった相談をよく聞きますが、 ・新たな保証人をつける ・一部まとまった金額を返済する などの方法で金融機関の承諾があれば認められるケースはありますが、あまり現実的に可能なケースが少ないのです。   連帯債務者や連帯保証人の状態をそのままにしておくと、家に住み続け、ローンを支払い続けているはずの方が何かしらの理由でローンを滞納してしまった際に突如として金融機関から督促や催促の連絡がくることになるのです。 その頃にはお互い連絡を取ることもできず、どうすることもできなくなってしまうことすらあり得るのです。   よくあるケースとして、妻が子供と一緒にその家に住み続け、引っ越しをした夫が養育費の代わりに住宅ローンを支払っていくというケースです。 離婚後、夫側は今までもらえていた各種手当等がなくなったり、今までの生活リズムが崩れ支出が増えたりしがちです。 さらには新たなパートナーを見つける可能性だってあります。   そのような変化の中で自分が住んでいない家のローンの負担ができず返済を滞納してしまうことは多くあるのです。   ある日突然、金融機関からの督促状や催告書が届く、裁判所から競売の通知が届く、知らないうちに家が売りに出されていて引越しを迫られたりする。といったこともあり得るのです。   このような事態を避けるため、離婚のタイミングで住み続ける側の、今後も支払い続けるという言葉を鵜吞みにせず、やはり売却を選択し、全てをリセットしておく方が後々のトラブルは発生しづらいと言えます。     このように離婚の際は離婚そのものだけでも多くの時間と労力と精神力を使うのですが、さらに家の問題も多くの場合伴ってきます。 面倒くさい、よく分からないという理由で何もしなければ後々大きなトラブルとなって襲い掛かってくるものですので前もって専門家に相談し、どのようにするのがベストなのかを理解しておく必要があります。 当社では大阪、和歌山、奈良、兵庫を中心に離婚に伴う任意売却の相談を多く受けてきた実績がございます。 任意売却だけでなく、財産分与や離婚調停に関しても提携の弁護士がおりますので、まずはご相談ください。 きっと力になれるはずです。

相続した空き家、どうすればいい？

全国で増加の一途をたどる空き家。 平成31年4月26日に平成30年住宅・土地統計調査の概数が公表されました。 調査によると全国の空き家の数はおよそ846万戸（前回調査では約820万戸）、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.55%（前回調査では約13.52%）となりました。 それぞれ平成25年の前回調査の数値を超え、過去最高を記録しました。 今後も人口の減少が続く日本では間違いなく空き家は増加し続けるはずです。     ・もう誰も住んでいない空き家を所有しており、放置してしまっている ・空き家を相続したがどうすれば良いのか分からない　等   このような方も多くおられるのではないでしょうか。 空き家はそのまま放置してしまうと   ・固定資産税等のコストがかかり続ける 保有している間は毎年、固定資産税、都市計画税が発生します。 さらに、自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税が「6倍または3倍」、都市計画税が「3倍または1.5倍」になってしまいます。   ・建物の老朽化による様々なリスクがある 建物は年数が経過するにつれどんどん老朽化していきます。 特に人が住んでいない家は老朽化のスピードも速くなります。 強風等で屋根や壁が飛んでしまい周辺の家を破壊してしまったり、倒壊によって誰かを怪我させてしまったりと、最悪の場合は多額の損害賠償を請求されてしまうこともあり得ます。   ・犯罪に巻き込まれるリスクがある 空き家を放置していると、指名手配犯などの隠れ家になる、不法投棄の被害に遭う、放火の被害に遭う。などの犯罪に巻き込まれるリスクが高まります。 これらの犯罪はどれも人目に付きにくいということがリスクを高めますので、放置している空き家は犯罪者から狙われやすくなってしまいます。     このように所有している空き家を放置しても何も良いことはありません。 では所有している空き家はどういった方法で活用できるのかをここから紹介していきます。     空き家の活用方法   ①売却する 建物がまだまだ住めるような状態なのであれば中古戸建として、建物が老朽化してしまっているのであれば古家付の土地として売却する方法があります。 昨今はDIYの人気も高まっていますので、自分でリフォームをして住みたいという需要も多くなってきました。 建物がボロボロだから売れないと諦める前に、一度査定をしてみると思わぬ金額が付く可能性もあります。 あまりにも建物が朽ち果てている場合等は解体して更地として売却するのもいいかもしれません。 どのように売却するのがベストなのかはよく検討する必要があるでしょう。     ②賃貸物件として貸し出す 建物がまだまだ住める状態の場合や、リフォームして綺麗にできるのであれば賃貸物件として貸し出すことも可能です。 貸し出すことで家賃収入を得ることができますが、これに対して賃貸物件にすることで家賃滞納や近隣住人と入居者とのトラブル、定期的に修繕費用がかかる、特別の理由がないと簡単には退去してもらえないなどのデメリットがあることも理解しておく必要があります。     ③そのまま維持を続ける 今すぐ売るのはちょっと．．． という方の場合、維持管理を続けながら保有し続けるということも可能です。 管理費を支払うことによって日常の管理を請け負ってくれる業者も存在します。     放置するのではなく、どのような方法を選択するのかをよく検討し活用することが大事です。   家スクでは、大阪、和歌山、奈良、兵庫の空き家の相談や売却を承っております。その他のエリアもご相談ください。 相談や査定は当然無料です。 まずは相談だけでもお気軽にしてみてください。

その一括査定、大丈夫！？

家を売却する際はどなたも「少しでも高く売却したい」と思うのは当然のことです。 近年ではインターネット上での不動産一括査定サイトのサービスも各社こぞって提供しており、利用する方はますます増加しております。 一括査定サイトで必要な情報を入力すると、エリア毎に登録した不動産業者へお客様の情報が伝わります。 5社から10社程度の業者がお客様に対してアプローチをすることになります。 ここで注意していただきたいのは、査定サイトを利用するお客様側は無料のケースがほとんどですが、業者側は査定の情報を受けた時点で費用が発生します。   費用が発生するからこそ、手を抜かず、レスポンスも早くきっちりと査定をしてもらえる良い点はありますが、逆にお客様からの依頼を勝ち取らないと費用倒れになってしまうので何としてでも依頼を獲得しようと躍起になってしまうことがあります。 すると、査定の段階で本来売却できるはずのないような相場からかけ離れた査定額を提示することがあります。 提示を受けた側は高い方が良いに決まっているので、その業者を選択し相場より高い価格での販売が開始されます。 当然相場より高いので反響も無く時間ばかりが経過していき、どこかのタイミングで業者側から少し価格を下げる必要がある、と連絡が入ります。 このようにして少しずつ価格を下げていくことになるのですが、問題なのは高すぎる価格から少しずつ時間をかけて下げていくため、本来売れる価格に下げた頃には情報に新鮮味がなく、「売れ残り物件」という印象がまとわりついてしまっているのです。 「この物件はもう何か月も売りに出ているし、もう少し待てばまた価格が下がるんじゃないか。」 と思われてしまい、本来売れる価格でも売れなくなってしまうのです。   売る側の業者もとりあえず依頼はもらえたから販売は開始しますが、その金額が高すぎることは分かっているので販売活動にも力を入れず、表向きとりあえず販売する。というような状況になってしまうのです。     「査定金額が高い業者に依頼をする」 これは正しい選択なのですが、高すぎてもダメということは理解したうえで依頼する業者を選択する必要があります。 査定金額≠売却金額 ということを理解したうえで。 きっちりと実勢相場に見合った査定をし、その金額よりやや高めの金額から販売を開始する。というのが正しい判断ではないでしょうか。