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リースバックとリバースモーゲージの違いは？

自宅を売却してそのまま賃貸物件として家賃を支払いながら住み続けるリースバック。   自宅を担保に資金を借入れ、生存中は基本的に利息部分のみを毎月返済し、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を全額返済する仕組みであるリバースモーゲージ。   どちらも手元に資金を確保し、かつ、自宅にそのまま住み続けられる方法として昨今多くの方が活用されています。 この2つを混同してしまっている方も多いようですので、今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いと、それぞれを比較することでどちらが有用なのかを分かりやすく解説しようと思います。   まずはリースバックのメリットとデメリットについて見ていきます。   ・リースバックのメリット   ①エリアや物件の種類を問わない リースバックでは当社や提携している不動産業者、一部の投資家の方が購入します。   もちろん購入者によっては購入不可のエリアや、築年数の経過してしまっている物件の購入を断る場合がありますが、実際のところ一切購入する業者がいないようなエリアはあまりないですし、築年数も関係なく購入する業者も多くいます。   当然マンションの場合でもリースバックは可能です。   ある程度どんな物件でもリースバックの対象になるというのは利用しやすいのではないでしょうか。     ②短期間で自宅を現金化できる リースバックの場合、買主側と売主側との間で条件さえ合えば、早ければ1～2日で契約から実際の引渡し、金銭の授受まで行うことが可能です。 早急に進めたい場合や資金の調達を急ぎたい場合、大いに有用です。     ③ランニングコストがかからない リースバックでは物件を売却することになりますので、その後は固定資産税や都市計画税がかからなくなりますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金も新所有者が負担することになりますので、家賃以外にランニングコストがかからなくなるので、月々の負担を軽減することが可能です。     ④将来、買い戻すことも可能 リースバックで売却したご自宅を将来、ご自身や親族の方で買い戻すことが可能です。 リースバックの契約を結ぶ段階で、買戻しの条件を決めておき、その文言を契約書に記載しておくことで、将来、賃貸の契約が存続中であれば好きなタイミングで買い戻すことができますし、買戻しの金額も事前に決めておけるので、例えば、事業を立て直すために一度リースバックで資金を調達し、事業が安定したころに買い戻したり、お子様が住宅ローンを組めるようになったタイミングで買い戻したりできるので安心です。     ⑤売買代金の用途に制限がない リースバックでご自宅を売却した際は売買代金が一括で支払われます。 住宅ローンがまだ残っている場合にはそちらを優先して支払う必要がありますが、それ以外の資金の用途には制限がありません。 売却代金を好きな用途に使用できるのは大きなメリットとなります。     ⑥条件をオーダーメイドできる どういう意味かというと、リースバックの場合、ご自宅の売却代金と月々の家賃の額をある程度買主との間ですり合わすことが可能なのです。   売却代金を高く希望する場合は、月々の家賃も高くなりますし、 売却代金を安くすることで、月々の家賃も安くすることができるのです。   例えば、 売却代金800万円　家賃7万円/月　という条件にするか、 売却代金600万円　家賃4.5万円/月　という条件にする。   といった具合に調整が可能となります。     ・リースバックのデメリット   ①売却金額が相場より安くなることがある リースバックの買主は業者や投資家で、その物件に実際住むわけではありません。 賃貸の契約を結び、家賃を支払い住み始めたとしても、もしかしたらすぐに退去してしまうかもしれません。 すると、買主はその家を売却することになるのですが、家を購入したり売却したりする際には売買代金以外に諸費用がかかります。 諸費用のみでも100万円単位で必要となることがあるので、相場通りで購入していると赤字になってしまうのです。   実際のところリースバックは相場の7～9割程度で売買されるケースが多いようです。     ②諸費用が必要となる リースバックで売却した売買代金は全額が手元に残るわけではありません。 家を売却し、賃貸借契約を結ぶ際にいくつかの諸費用が必要となります。   売買の際の不動産売買仲介手数料、司法書士の登記費用、印紙代、賃貸借契約の際の保証委託料、敷金、火災保険料　等   買主によっても変わってきますが、上記のような諸費用がかかります。     ③必ず成立するわけではない メリットの部分でエリアや物件の種類を問わないと書きましたが、 あまりにも不動産の流通が少ないエリアなどでは、買主は見つからないケースもあり得ます。 また、見つかったとしても売買価格が低くなってしまうので、仮に住宅ローン等が多く残っており、売買代金をもってしてもローンを完済できない場合はリースバックができない可能性もあります。   <住宅ローンの返済が厳しく、売却してもローンの完済が見込めない場合は任意売却という手法で売却することが可能です。 この任意売却とリースバックを組み合わせることも可能ではありますが、両方の知識を専門的に扱える業者に相談する必要があります。>     ④所有権が買主に移る 当然ではありますが、リースバックでは一度お家を売却することになるので、所有権が買主に移ります。 所有する、という形にこだわる方にはリースバックは使いづらいと言えます。 しかし、メリットに記載した通り将来買い戻すことも可能なので、そちらも視野に入れつつ検討することができます。       では次にリバースモーゲージのメリットとデメリットを見ていきます。     ・リバースモーゲージのメリット   ①所有権が移らない ご自宅を担保に融資を受け、生存中は原則利息のみを返済するリバースモーゲージ。 あくまでも融資なので、売買するリースバックと違いご自宅の所有権は移りません。 所有権を移すことに抵抗がある方には良い方法ではないでしょうか。   ただし、所有権が移らないということは固定資産税・都市計画税の負担は今まで通りかかってきます。 また、毎月利息の支払いをしなければ抵当権が実行され家は売却されてしまいますし、亡くなられた後は家を売却して借入部分を返済することになるので、その点には注意が必要です。     ②月々の返済が利息のみ リバースモーゲージでは毎月借入額に対し利息のみを支払うことになりますので、月々のキャッシュフローとしては比較的負担が軽いというのが大きなメリットです。     ③サービス提供者が金融機関や自治体という安心感 リバースモーゲージのサービスを提供しているのは主に金融機関や自治体となります。 サービス提供者に安心感があることは心理的な面で大きなメリットと言えるでしょう。     ・リバースモーゲージのデメリット   ①条件が厳しく、制限が多い リバースモーゲージを提供している金融機関や自治体にもよりますが、 利用できる地域が都市圏に限定されており、エリアによる制限があります。   また、物件に関しても、多くの金融機関はマンションでのリバースモーゲージは利用できません。 これは、金融機関は主に土地に担保価値としての評価基準を置いており、マンションの場合土地としての評価がつきにくいためです。   また、年齢が55歳以上であることや、子供と同居の場合は利用不可といった制限もあります。   多くの制限があるので利用可能な対象者はかなり限られるといえます。     ②借入額の上限の設定が厳しい リバースモーゲージで借入できる上限金額はご自宅の評価額の50～70％の場合が多く、評価額に対して借入額が少なくなってしまいます。     ③資金用途に制限がある 自治体が提供しているリバースモーゲージは、自立支援を目的としているため、老後の生活資金のみにしか利用できません。 住宅金融支援機構が提供するリバースモーゲージでは、本人が居住する住宅の建設・購入、リフォーム、高齢者向け住宅への入居一時金、住宅ローンの借換え、子世帯などの住宅資金の用途のみで、生活資金としては利用できません。 このように資金用途に制限が多いのがリバースモーゲージですが、金融機関が提供しているリバースモーゲージは、事業用資金および投資目的以外なら原則自由とするものが多い傾向にあります。       以上がリースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリットをそれぞれ挙げてみました。   リースバックとリバースモーゲージの違いを大まかに書き並べると以下の表のようになります。   リースバックもリバースモーゲージもサービス提供者によってはここに挙げた特徴と違う可能性もあります。 自身にどちらを選択するのがベストなのか、慎重に検討する必要があります。     家スクのリースバックなら、お客様の要望に近づけるべく、20社以上の条件を比較することが可能です。 まずは相談だけでも気軽にお待ちしております。

その一括査定、大丈夫！？

家を売却する際はどなたも「少しでも高く売却したい」と思うのは当然のことです。 近年ではインターネット上での不動産一括査定サイトのサービスも各社こぞって提供しており、利用する方はますます増加しております。 一括査定サイトで必要な情報を入力すると、エリア毎に登録した不動産業者へお客様の情報が伝わります。 5社から10社程度の業者がお客様に対してアプローチをすることになります。 ここで注意していただきたいのは、査定サイトを利用するお客様側は無料のケースがほとんどですが、業者側は査定の情報を受けた時点で費用が発生します。   費用が発生するからこそ、手を抜かず、レスポンスも早くきっちりと査定をしてもらえる良い点はありますが、逆にお客様からの依頼を勝ち取らないと費用倒れになってしまうので何としてでも依頼を獲得しようと躍起になってしまうことがあります。 すると、査定の段階で本来売却できるはずのないような相場からかけ離れた査定額を提示することがあります。 提示を受けた側は高い方が良いに決まっているので、その業者を選択し相場より高い価格での販売が開始されます。 当然相場より高いので反響も無く時間ばかりが経過していき、どこかのタイミングで業者側から少し価格を下げる必要がある、と連絡が入ります。 このようにして少しずつ価格を下げていくことになるのですが、問題なのは高すぎる価格から少しずつ時間をかけて下げていくため、本来売れる価格に下げた頃には情報に新鮮味がなく、「売れ残り物件」という印象がまとわりついてしまっているのです。 「この物件はもう何か月も売りに出ているし、もう少し待てばまた価格が下がるんじゃないか。」 と思われてしまい、本来売れる価格でも売れなくなってしまうのです。   売る側の業者もとりあえず依頼はもらえたから販売は開始しますが、その金額が高すぎることは分かっているので販売活動にも力を入れず、表向きとりあえず販売する。というような状況になってしまうのです。     「査定金額が高い業者に依頼をする」 これは正しい選択なのですが、高すぎてもダメということは理解したうえで依頼する業者を選択する必要があります。 査定金額≠売却金額 ということを理解したうえで。 きっちりと実勢相場に見合った査定をし、その金額よりやや高めの金額から販売を開始する。というのが正しい判断ではないでしょうか。

大阪府守口市のリースバック　実例を紹介

大阪府守口市の一戸建てにお住まいの50代の男性からのご相談です。 今回、最初にお電話でお問合せをいただき、大まかなリースバックの流れを説明した上で実際にお会いすることになったのですが、とにかく家族には知られたくないとのことでした。 お会いする際も自宅は避けたいとのことで指定された珈琲店での面談となりました。   お話を聞いてみると、住宅ローンは残っていないとのことですが、ご自身の遊興費等でカードローンの借入を重ねてしまい、約350万円まで膨れ上がっており返済が滞って差押の通知が来てしまったので、リースバックで自宅を売却しそのお金で借入を完済したうえで、可能であれば将来買い戻したいとのご要望でした。 そして、このことは家族には知られたくないということです。   まず大前提として、ご家族に絶対に知られることはないという保証はできない旨をご説明しました。 リースバックをする場合、家の所有者以外の方には基本的には分からないまま進めることは可能です。 しかし、家の謄本をとってしまえばすぐに所有者が変わっていることは分かってしまいますし、賃貸の保証会社に加入するので、そこからの更新のハガキ等も原則自宅に届いてしまいます。 そういったリスクはご承知いただけるとのことでしたので、まずはリースバックの査定をすることになりました。   ・大阪府守口市のリースバック、査定結果は 査定をするにあたっては家を見せていただく必要がありますので、ご家族が誰もいない日をお教えいただき、その日に合わせての訪問です。 お家はご両親から相続された戸建てで土地は約50㎡、建物は築42年ですが、リフォームされており綺麗な印象です。 市場価格で約1,200万円のお家でしたので、リースバックの条件として売買代金900万円、家賃75,000円/月をご提示させていただいたところ、今はとにかく350万円のカードローンを完済できればそれでよく、また、将来買戻しをしたいのでその金額を下げるためにも売却代金はもっと低い方が良いとのことでした。   買戻しを希望される場合、リースバックの契約をする段階で将来の買戻し金額も決めておき、その旨を契約書に記載することが一般的です。 多くは売却代金の110～130％の金額が買戻し金額として設定されるので、売却金額が安ければ将来の買い戻しもしやすくなるのです。 また、売却代金が安ければ月々の家賃も当然抑えられるので、今回のケースではまさしく売却代金を抑えた方が良いケースと言えるでしょう。   最終的には売買代金700万円、家賃42,000円/月、買戻し金額840万円という条件でご納得いただき契約を進めることとなりました。     ・まとめ 今回のケースではご家族に知られたくないという要望でしたので、可能な限り分からないように進めることは可能です。 しかし必ず分からないように進められるわけではないので、その点はとにかく注意する必要があります。 また、当然ですが月々の家賃の支払いが滞ってしまうと次は家賃保証会社からの督促があり、最終的には強制的な退去を迫られてしまう可能性もゼロではありません。   くれぐれも今後、遊興費はほどほどに抑え、家賃を支払いながら買戻しに向けて心を入れ替えると仰っておられましたので、そうなるように応援いたします。     このように、自宅を売却し、そのまま賃貸借契約を結び家賃を支払い続けながら住み続けるリースバック。 手元に資金が必要だけれど、引越しもなかなかできないという方にとても有効な方法です。       家スクのリースバックは大阪府守口市をはじめ ●大阪市　●門真市　●摂津市　●寝屋川市　●大東市　●四条畷市　●交野市　●枚方市　●茨木市　●高槻市　●島本町 等の大阪府北東部エリア、さらには大阪府全域で多くの実績があります。   ・家スクのリースバック、7つの特徴   相談は無料です。 お気軽にお問合せ下さい。