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任意売却のデメリットを詳しく解説

任意売却を選択される方にとって、競売にならずに高値で売却することができ、引越し費用を残せるかもしれない等、そのメリットについてはよく目にすることがありますが、任意売却のデメリットについてもきちんと知っておいていただきたいところですのでここで紹介します。  もちろん、このデメリットは競売になってしまった際にも伴うものですので、やはり任意売却を選択されるほうが競売になってしまうよりはるかにメリットは多いです。   １．個人信用情報（ブラックリスト）への影響  任意売却を選択する場合、ほとんどのケースで住宅ローンの滞納が発生しています。この滞納情報は信用情報機関に「異動情報」として登録され、いわゆるブラックリスト入りとなります。これにより、今後5～7年間は新たなローンの借入やクレジットカードの作成ができなくなり、現在所有しているクレジットカードの利用が停止される可能性もあります。 なお、「任意売却そのもの」が信用情報に傷をつけるのではなく、あくまで「住宅ローンの滞納」が原因です。任意売却後も残債の支払いが困難で自己破産に至った場合は、さらに官報情報として登録され、7～10年程度は金融取引に大きな制限がかかります。   ２．競売へ移行するリスク 任意売却は、債権者（金融機関など）の同意を得て進める必要があります。販売価格が市場価値と乖離していたり、買い手が見つからなかったりした場合、一定期間（通常3～6か月）を過ぎると債権者が競売へ切り替えることがあります。競売が開始されると、インターネットや新聞に物件情報が公開され、プライバシーの観点でも不安が生じます。 また、競売開始後も開札前であれば任意売却が可能な場合もありますが、時間との勝負になるため、実績のある専門家への早めの相談が重要です。   ３．多数の関係者の同意が必要 住宅ローンの借入先が複数ある場合や、税金滞納による差押え、所有名義が共有名義の場合、連帯債務者や連帯保証人がいる場合など、関係者全員の同意が必要です。誰か一人でも同意しなければ任意売却は進められません。この調整には時間と労力がかかり、精神的な負担も大きくなります。   ４．任意売却後も残債務の支払い義務が残る  任意売却によって競売より高値で売却できても、住宅ローンの残債が全額返済できるとは限りません。残った債務は、自己破産など法的手続きをしない限り、引き続き返済義務が残ります。ただし、債権者との話し合いによって、無理のない返済計画を立てることができる場合もあります。   ５．手間や精神的負担が大きい 任意売却は、債権者や不動産会社との交渉、関係者への連絡、売買契約など、多くの手続きや調整が必要です。特に、家族や共同名義人、連帯保証人と連絡を取る必要がある場合、精神的なストレスや負担が増します。   ６．売却金が手元に残らないケースが多い 任意売却で得た売却金は、原則として住宅ローンの返済に全額充てられます。引越し費用などを債権者に認めてもらえれば一部受け取れることもありますが、基本的には自由に使えるお金が残らないことがほとんどです。   ７．任意売却に対応できる不動産会社が限られる 任意売却は専門的な知識と経験が必要なため、どの不動産会社でも対応できるわけではありません。実績のある業者選びが重要となります。     それでも任意売却を選ぶ意義 任意売却には上記のようなデメリットがありますが、競売と比べると「市場価格に近い金額で売却できる」「プライバシーが守られる」「引越し費用の捻出や柔軟な引渡し時期の調整が可能」など、メリットも多く存在します。精神的な負担や社会的信用の失墜を最小限に抑え、今後の生活再建に向けた一歩を踏み出すためにも、早めに専門家へ相談することが重要です。悩みを一人で抱え込まず、まずは気軽に相談してみてください。

任意売却とリースバックの組み合わせは可能？

月々の住宅ローンの返済ができなくなった際に、家の売却をしようと思っても家の売却代金が住宅ローンの残債より低い場合、本来であれば不足分を一括で支払わなければ金融機関は抵当権の抹消に応じてくれません。 つまり家の売却はできないのです。 月々の返済はできず、売却しようと思っても売却もできないのでそのまま月々の返済が滞ってしまい、最終的には裁判所による競売で強制的に安く売られてしまいます。 競売になってしまう前に、金融機関と交渉をし、残債以下での売却の承諾を取り付けて競売を回避することが出来る「任意売却」。 ※「任意売却」についての詳細はこちらの記事を参照ください。   任意売却を選択することによって、競売は回避できますしその他あらゆる面でメリットが多くあるのですが、家を売却することになるので引越しが必要になります。 しかし今まで愛着を持って住み続けてきたご自宅。 お子様の学校の事情や様々な理由でできるならば引越しを避けたいと考える方は多いはずです。   ではここで、任意売却で売却することになった自宅にリースバックを利用してそのまま住み続けることは可能なのでしょうか。   ・そもそもリースバックとは？ リースバックとは自宅を不動産業者や投資家に一度売却したうえで賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き住み続けることができるというものです。 【リースバックの流れの図】   リースバックで業者や投資家が購入する際には、物件の市場価格の70～80％とやや低めの金額で購入することが一般的です。 仮に市場価格通りで購入するのならば、その分家賃の設定金額が非常に高額になってしまうこともあります。   ・任意売却とリースバックを組み合わせる？ 任意売却をする場合、売却金額に関しての決定権は金融機関にあります。 いくら以上で売却しなければ任意売却には応じずに競売にする。 と判断されてしまうので、あくまでも金融機関側が指示してきた金額で販売しなければなりません。 当然、金融機関は少しでも多く回収したいので安く売ることに関しては同意してくれることがないのです。   一方でリースバックは前述の通り購入者である業者や投資家は市場価格より安くないとリスクを許容しきれないので市場価格で購入するケースはあまりないのです。   このように任意売却では市場価格で売却する必要があり、リースバックは市場価格より若干安く売却することになる為、任意売却とリースバックを組み合わせた場合売買代金の折り合いがつかず不成立となる可能性が高いのです。   もちろん、これは一概に言えるものではなく、中には金額の折り合いがうまく付き成立するケースもありますし、そもそも査定をしてみたら住宅ローンの残債より高く売却ができるケースもあります。   ・まとめ 住宅ローンの返済が困難になった場合、競売ではなく任意売却を選択する方がメリットは多く様々な負担が軽減されます。 さらにリースバックを利用してそのまま家賃を支払いながら住み続けられれば引越しが不要となり今まで通り住み続けることが出来るのです。 しかしそのためには金額が折り合うかどうかを慎重に見極める必要があると言えるでしょう。   当社では任意売却とリースバックのどちらも多くの実績があり、これらを組み合わせて成立させることができたケースもございます。 まずはご相談いただきましたらすぐに駆け付けます。 お気軽にご連絡お待ちしております。

相続土地国庫帰属制度とは？

日本では近年、相続や遺贈によって取得された土地が放置され、所有者不明土地が急増しています。これは、都市部から離れた農地や山林、利用価値の低い宅地などが相続人にとって「負動産」となり、管理や税負担だけが重くのしかかるため、相続登記をせず放置されるケースが増えているためです。こうした社会問題を解決するため、2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。 この制度は、相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば所有権を国に引き渡せるというものです。これにより、相続人の管理負担や税負担を軽減し、所有者不明土地の発生を抑制することが狙いです。 制度の利用対象と申請権者 この制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地を取得した相続人です。制度開始前に取得した土地でも申請可能で、共有名義の場合は共有者全員の合意が必要です。 申請は、土地の所在地を管轄する法務局に対して行います。自宅近くの法務局ではなく、必ず該当地の管轄法務局で手続きを行う必要があります。 対象となる土地と除外要件 国に引き取ってもらえる土地には厳しい条件があります。主な除外要件は以下の通りです。 建物が存在する土地 担保権（抵当権など）や地上権など他人の権利が設定されている土地 他人による利用が予定されている土地 土壌汚染が判明している土地 境界が不明確、所有権に争いがある土地 管理や処分に過大な費用・労力がかかる土地（例：急峻な崖地や有体物が地上・地下にある土地） これらの条件に該当する土地は申請自体ができません。また、申請後の現地調査や審査で不適合と判断されれば却下されます。 申請手続きと必要書類 申請手続きは、以下の流れで進みます。 必要書類をそろえ、土地の管轄法務局へ承認申請 法務局による書類審査・現地調査 管理担当部局の協力を得て、帰属可否を判断 承認後、負担金の納付 所有権が国庫に移転 必要書類には、登記簿謄本、相続関係説明図、申請書、本人確認書類などが含まれます。事前に法務局や専門家に相談し、書類不備がないよう注意が必要です。 費用負担（審査手数料・負担金） この制度を利用するには、2種類の費用がかかります。 審査手数料：土地1筆につき14,000円。申請が却下されても返還されません。 負担金：承認後に納付。原則として1件あたり20万円（宅地・田畑・雑種地等）。森林は面積に応じて増額されることがあります。隣接する複数筆の土地でも1件とみなされる場合もありますが、離れている場合はそれぞれ負担金が必要です。 制度のメリット 不要な土地だけを手放せる：相続放棄と異なり、他の財産は相続しつつ不要な土地だけ国に返却できる。 管理・税金負担から解放：固定資産税や管理責任がなくなり、遠方や利用予定のない土地の負担を解消できる。 買い手探し不要：市場で売却困難な土地でも、要件を満たせば国が引き取る。 瑕疵担保責任が限定的：国に引き渡した後、隠れた欠陥による損害賠償責任が原則発生しない。 制度のデメリット・課題 費用負担が重い：10年分の管理費相当の負担金や審査手数料が必要。経済的負担が大きく、赤字土地の相続人には利用しづらい。 対象外土地が多い：建物付き・空き家・境界未確定・汚染地など、本当に困っている土地ほど対象外となる。 手続きの煩雑さ・審査の厳格さ：書類準備や現地調査、審査に時間と手間がかかる。審査期間は標準で8か月程度とされている。 申請却下リスク：要件不適合の場合、費用が無駄になる。 抜本的解決には不十分：空き家問題や山林放置問題など、制度の対象外となる土地が多く、所有者不明土地の根本解決には至っていないとの指摘がある。 実際の利用状況と今後の展望 制度開始から約4か月で全国885件の申請があり、宅地や田畑、山林などが対象となっていますが、初の承認例は富山県の2件のみと、利用は限定的です。申請の多くは田畑や山林で、宅地は3割程度となっています。 今後、より柔軟な運用や費用負担の見直し、対象範囲の拡大など、制度の改善が求められています。現状では「価値のある更地」に限定されており、「空き家解体ができない」「山林が売れない」といった深刻な問題には十分対応できていません。 まとめ 相続土地国庫帰属制度は、相続人の負担軽減と所有者不明土地の発生抑制を目的とした新しい制度です。不要な土地を国に引き渡せるという画期的な仕組みではありますが、費用負担や厳しい要件、手続きの煩雑さなど、利用には多くのハードルがあります。自分の土地が制度の対象となるか、費用対効果はどうかを慎重に見極め、必要に応じて専門家に相談することが重要です。 そもそもこの制度を利用せず、売却することによって手放すことができる場合、当然ですが売却代金を得ることができます。 相続土地国庫帰属制度を利用する前に、まずは売却が可能かどうかを相談し、売却が本当に難しい場合はこの制度を利用するのが正しい選択と言えるのではないでしょうか？   株式会社家スクでは相続により取得した不動産の売却に関して多くの実績があります。 一度ご相談いただき売却が可能かどうか、また可能な場合にはいくらくらいで売れるのかといったことを詳しくお話いたします。 相続した不動産でお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。

リースバックにおける売却金額と家賃の関係

自宅を不動産業者や投資家に一度売却したうえで賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き住み続けることができるリースバック。   【リースバックの流れ】   自宅の売却代金を一括で受け取れ、その使用用途も問われないので様々なシーンでリースバックが活用されています。 ではこのリースバック、一体どのくらいの金額で売却できて、家賃はどのくらいになるのでしょうか。 今回はリースバックの売却金額と家賃について説明します。     売却価格の目安は？ まずリースバックにおいて、自宅がいくらくらいで売却できるのかというと、大まかな目安として、自宅の市場価格の70～80％程となります。 リースバックで購入するのは不動産業者や投資家です。 そこに居住する目的で購入するのではなく、ビジネス・投資を目的として購入することになりますので、市場価格通りで購入すると、もしリースバックの利用者がすぐに退去してしまった場合、その家を売却する必要が出てきます。 家を購入する際は、家の売買代金の他に様々な諸費用が必要で100万円単位になることがあります。 購入代金＋諸費用が売却代金を上回ってしまうと赤字になってしまうので、そうはならないように市場価格の70～80％という金額が設定されることが多くなります。     月々の家賃の目安は？ 次にリースバックで住み続けるにあたって、月々の家賃はいくらくらいになるのかを説明します。 家賃はどのように決められるのかというと、家の売買代金を基準に決定します。 地域や物件の状況や築年数、戸建てかマンションか等によっても違いはありますが、大まかには家の売買代金の7～15％が年間の家賃となるので、それを12で割れば月々の家賃が算出できます。 この7～15％という数字を利回りと言います。   例：売買代金が1,500万円、利回りが８％の場合 1500万円　×　0.08　÷　12　＝　10万円   この場合10万円が毎月の家賃となります。 リースバックにおける家賃はこのようにして決められます。     売却代金と家賃の関係 ここまで、リースバックにおける家の売買代金と家賃について説明しましたが、実はリースバックにおいてこの二つは最初から決まっているものではありません。 どういうことかと言うと、家の売買代金を安くすればその分家賃も抑えられますし、逆に家の売買代金を高くすれば家賃も高くなるのです。   例えば、市場価格が2,000万円の家があったとして、ここをリースバックするとなると、 市場価格の8割が1,600万円となり、利回りを8％と設定すると約10.6万円が月々の家賃となります。 1,600万円　×　0.08　÷　12　≒　10.6万円   ここで、市場価格は2,000万円ですが、売買代金1,200万円とした場合はどうなるかというと、買う側にしてみれば市場価格よりもずっと安く買えるのでその時点でリスクが非常に少なくなり投資として魅力的だと判断できます。 すると利回りの設定も例えばですが5％といった低い数値で設定できるようになります。 1,200万円　×　0.05　÷　12　＝　5万円 このように売買代金を安くすることで、利回りも低く設定されるので月々の家賃を非常に安く抑えることが可能となるのです。   言い換えると、リースバックでは利用する方の要望に応じてある程度条件をオーダーメイドすることができると言えます。 最初に多く資金を確保したい場合は高く売却し、その分家賃は高くなる。 最初に確保する資金はそこまで多くなくていい場合は安めに売却し、家賃も低く抑えられる。 というように利用する方の状況に応じて使い分けられるのです。 リースバックで売却した家を買い戻す場合 リースバックでは一度売却した家を好きなタイミングで買い戻すことが可能です。 この時の買戻し金額は最初の段階で確定させておき、契約書に記載しておくことになるのですが、目安として売却代金の115～130％で設定されることがほとんどです。   ここで、買戻しを予定している方の場合、売却代金を高くしてしまうとその分買戻し金額も上がってしまい、なかなか買い戻し辛くなってしまいます。   買戻し金額が売却代金の120％で設定されるとして ①売却代金が1,800万円の場合 1,800万円　×　1.2　＝　2,160万円 ②売却代金が1,200万円の場合 1,200万円　×　1.2　＝　1,440万円   このように買い戻しを予定している場合は最初の売却代金を安くすることで、買戻しも非常にしやすくなるということを覚えておく必要があります。     まとめ リースバックにおける売買代金と家賃の関係について説明しました。 売買代金や家賃を算出する際の利回り、買戻し金額の設定などは不動産業者や投資家によっても大きく異なります。 家スクのリースバックでは当社だけではなくそのエリア毎で20社以上の数字を比較しお客様にとって最適なリースバックを実現させます。   家スクのリースバックの７つの特徴   特に大阪、和歌山、奈良、兵庫のリースバックは多くの実績もあります。 まずはお気軽にご相談ください。

任意売却後の残債はどうなるの？

任意売却の相談を受ける中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが、任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。 自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は自己破産をし、免責となった場合以外は残るのですが、もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。 そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。 これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません。 では、どうなるのか？ 結論から言うと、任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。 金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。 中には「生活状況報告書」といったようなA4の用紙１枚分の簡単な家計簿のようなものの提出を求める金融機関もあります。 生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては月々5千円～2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。 このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。 しかし、この流れには実は続きがあります。 無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねませんが、債権者、つまり金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、なおかつ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。 ではどのようにして手放すのか。 それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。 これを債権譲渡というのですが、ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。 債権譲渡では残債の額の２％や５％といった金額で債権を買い取っているのです。 例えば任意売却後に１，０００万円の残債があった場合、その残債が２０万円～５０万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。 債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合２０万円～５０万円ほどで買い取っているわけですから、例えば１００万円も回収できればかなりの利益となります。 このようにして１，０００万円回収する権利はあるけれども１００万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。 債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。 当社では任意売却後の残債についても金融機関等から通知が来た方に対して適切なアドバイスを随時いたします。 また、任意売却後の残債やその他の借入が多く、さらなる対応が必要な場合には弁護士や司法書士と連携し最後までフォローいたします。

離婚時の自宅の売却について

今や3組に1組は離婚をするといわれている時代。 実は離婚と任意売却は切っても切れない関係なのです。   事実、任意売却で当社にご相談に来られる方の約30％は離婚に伴う自宅の売却に関してなのです。   離婚を考えている方や実際に離婚をされた方の中には、 ・離婚後の住宅ローンは誰が払うのか？できれば相手に支払わせたい ・ローンは相手が支払い、家の名義は自分にしたい ・連帯保証人を外れたい ・相手が支払うと言っていたにも関わらず、銀行から督促状が届いた   等の様々な疑問や予期せぬ問題が発生していることが多くあります。 このような状況になった場合、どのようにすれば良いのでしょうか。 今回は離婚と任意売却について解説いたします。   住宅ローンが残っていない場合 まず離婚をする際に住宅ローンが残っていない場合は、その家にどちらかが住み続けるのか、それとも売却して売却代金をどのように分けるのか等、よく話し合って決める必要があります。 二人で話しても決まらない場合は弁護士に依頼をし、調停で取り決めることになります。   住宅ローンが残っている場合 離婚をする際に住宅ローンが残っている場合は、大きく分ければ ・家を売却する ・どちらかが住み続ける のどちらかになりますが、いくつか注意点があります。   家を売却する場合 家を売却し、お互いが新たな場所で生活をするケースですが、家の売却代金で住宅ローンの残債を全額返済できる場合は特に大きな問題はありません。 全額返済し、手元に残った資金をどのように分けるかを話し合うだけでよくなります。   しかし、家を売却しても住宅ローンを全額返済できない場合（いわゆるオーバーローンの状態）は一筋縄ではいきません。 そもそもローンを全額返済できないのであれば本来は家を売却することができません。 任意売却を選択する必要が出てきます。 任意売却の詳しい解説はこの記事では省略しますが、金融機関に対し住宅ローンの残債を下回る金額で家を売却する同意を得た上で、売却後の残債も毎月一定の金額を支払い続ける必要があります。   任意売却を選択する場合は、ローンを借入している債務者とその連帯保証人も個人情報に傷が付く、いわゆるブラックになるという状態は避けられません。 一定の期間が経過しても任意売却ができなければ競売になってしまう等、任意売却には通常の売却よりも多くのデメリットが伴いますので、内容をよく理解したうえで選択する必要があるといえます。   当社では離婚に伴う任意売却も豊富な経験があるので、相談だけでも構いません、気軽にご相談ください。     どちらかが住み続ける場合 どちらかが住み続ける場合、家の名義人でありローンの債務者の方がそのまま住み続けるのならば、その方が引き続きローンを支払いながら住み続ければ特に問題はありません。   しかし、ローンの債務者でない方が住み続け、債務者である方が引越しをしてしまうと銀行から最悪の場合ローンの残債を全額一括で返済するよう求められる場合があります。   というのも、本来住宅ローンとは金融機関が、借り入れた方が自宅として居住するということを条件に非常に低金利で融資をしてくれているのです。 その借り入れた本人が引越しをしてしまうと金融機関としては契約違反と判断することになり最悪の場合は一括で返済を迫ることになるのです。 このようなことを防ぐためにも事前に金融機関に確認する必要があります。   次に、債務者本人が住み続けたとしても、家を出た側が「連帯債務者」や「連帯保証人」になっていた場合、その責任を免れることはできません。 「家を出るから連帯保証人を外れたい」 「離婚したから連帯債務者から外れたい」 こういった相談をよく聞きますが、 ・新たな保証人をつける ・一部まとまった金額を返済する などの方法で金融機関の承諾があれば認められるケースはありますが、あまり現実的に可能なケースが少ないのです。   連帯債務者や連帯保証人の状態をそのままにしておくと、家に住み続け、ローンを支払い続けているはずの方が何かしらの理由でローンを滞納してしまった際に突如として金融機関から督促や催促の連絡がくることになるのです。 その頃にはお互い連絡を取ることもできず、どうすることもできなくなってしまうことすらあり得るのです。   よくあるケースとして、妻が子供と一緒にその家に住み続け、引っ越しをした夫が養育費の代わりに住宅ローンを支払っていくというケースです。 離婚後、夫側は今までもらえていた各種手当等がなくなったり、今までの生活リズムが崩れ支出が増えたりしがちです。 さらには新たなパートナーを見つける可能性だってあります。   そのような変化の中で自分が住んでいない家のローンの負担ができず返済を滞納してしまうことは多くあるのです。   ある日突然、金融機関からの督促状や催告書が届く、裁判所から競売の通知が届く、知らないうちに家が売りに出されていて引越しを迫られたりする。といったこともあり得るのです。   このような事態を避けるため、離婚のタイミングで住み続ける側の、今後も支払い続けるという言葉を鵜吞みにせず、やはり売却を選択し、全てをリセットしておく方が後々のトラブルは発生しづらいと言えます。     このように離婚の際は離婚そのものだけでも多くの時間と労力と精神力を使うのですが、さらに家の問題も多くの場合伴ってきます。 面倒くさい、よく分からないという理由で何もしなければ後々大きなトラブルとなって襲い掛かってくるものですので前もって専門家に相談し、どのようにするのがベストなのかを理解しておく必要があります。 当社では大阪、和歌山、奈良、兵庫を中心に離婚に伴う任意売却の相談を多く受けてきた実績がございます。 任意売却だけでなく、財産分与や離婚調停に関しても提携の弁護士がおりますので、まずはご相談ください。 きっと力になれるはずです。