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任意売却後の残債はどうなるの？

任意売却の相談を受ける中で、ほぼ全員の方が不安に思っておられるのが、任意売却後の住宅ローンはどうなるのか、というものです。 自宅を売却してもまだ借入が残ってしまう任意売却では残債の支払い義務は自己破産をし、免責となった場合以外は残るのですが、もちろん、今まで支払ってきた住宅ローンの月額を支払うことなんてできるはずがありません。 そもそもその支払いができないからこそ任意売却を選択しているわけですから。 これは債権者も十分に承知しているので、無理に支払わそうとしてくることはありません。 では、どうなるのか？ 結論から言うと、任意売却後の残債に関しては、金融機関に対し「毎月支払い可能な金額を弁済」することになります。 金融機関によって対応は異なりますが、基本的には任意売却後、金融機関に対し現状の収支の状況を大まかに伝えていただき、その中で毎月無理のない範囲で支払える金額を提示することになります。 中には「生活状況報告書」といったようなA4の用紙１枚分の簡単な家計簿のようなものの提出を求める金融機関もあります。 生活状況は皆さん様々ですので一概には言えませんが、よくあるケースとしては月々5千円～2万円を支払っていくというケースが比率としては高いです。 このようにして金融機関と毎月の金額についての支払い金額を決め、それを毎月支払っていくというのが任意売却後の残債の流れとなります。 しかし、この流れには実は続きがあります。 無理のない範囲とはいっても毎月残債についての支払いをしていくことは大きな負担となりかねませんが、債権者、つまり金融機関側としてみても任意売却後のもはや無担保の貸付、なおかつ、毎月入ってくる金額も少しずつとなるとそのような債権は早期に手放してしまいたいと考えるようになるのです。 ではどのようにして手放すのか。 それは他の債権回収会社にその債権を売却してしまうのです。 これを債権譲渡というのですが、ここが大きなポイントで、債権を買う側にしてみれば、そのまま残債の金額で購入するはずがありません、無担保で毎月支払ってもらえる額もわずかなのですから。 債権譲渡では残債の額の２％や５％といった金額で債権を買い取っているのです。 例えば任意売却後に１，０００万円の残債があった場合、その残債が２０万円～５０万円程で新たな債権回収会社に売却されることになります。 債権を買い取った新たな債権者はその債権額に利益を上乗せして回収することになりますが、上の例の場合２０万円～５０万円ほどで買い取っているわけですから、例えば１００万円も回収できればかなりの利益となります。 このようにして１，０００万円回収する権利はあるけれども１００万円支払っていただければ債権は放棄します。といった流れになるのです。 債権譲渡に関してはどのタイミングで行われるかは債権者次第ですし、金融機関によっては債権譲渡を行わない場合もありますが、ほとんどのケースでは上記のような流れで任意売却後の残債は処理されています。 当社では任意売却後の残債についても金融機関等から通知が来た方に対して適切なアドバイスを随時いたします。 また、任意売却後の残債やその他の借入が多く、さらなる対応が必要な場合には弁護士や司法書士と連携し最後までフォローいたします。

離婚時の自宅の売却について

今や3組に1組は離婚をするといわれている時代。 実は離婚と任意売却は切っても切れない関係なのです。   事実、任意売却で当社にご相談に来られる方の約30％は離婚に伴う自宅の売却に関してなのです。   離婚を考えている方や実際に離婚をされた方の中には、 ・離婚後の住宅ローンは誰が払うのか？できれば相手に支払わせたい ・ローンは相手が支払い、家の名義は自分にしたい ・連帯保証人を外れたい ・相手が支払うと言っていたにも関わらず、銀行から督促状が届いた   等の様々な疑問や予期せぬ問題が発生していることが多くあります。 このような状況になった場合、どのようにすれば良いのでしょうか。 今回は離婚と任意売却について解説いたします。   住宅ローンが残っていない場合 まず離婚をする際に住宅ローンが残っていない場合は、その家にどちらかが住み続けるのか、それとも売却して売却代金をどのように分けるのか等、よく話し合って決める必要があります。 二人で話しても決まらない場合は弁護士に依頼をし、調停で取り決めることになります。   住宅ローンが残っている場合 離婚をする際に住宅ローンが残っている場合は、大きく分ければ ・家を売却する ・どちらかが住み続ける のどちらかになりますが、いくつか注意点があります。   家を売却する場合 家を売却し、お互いが新たな場所で生活をするケースですが、家の売却代金で住宅ローンの残債を全額返済できる場合は特に大きな問題はありません。 全額返済し、手元に残った資金をどのように分けるかを話し合うだけでよくなります。   しかし、家を売却しても住宅ローンを全額返済できない場合（いわゆるオーバーローンの状態）は一筋縄ではいきません。 そもそもローンを全額返済できないのであれば本来は家を売却することができません。 任意売却を選択する必要が出てきます。 任意売却の詳しい解説はこの記事では省略しますが、金融機関に対し住宅ローンの残債を下回る金額で家を売却する同意を得た上で、売却後の残債も毎月一定の金額を支払い続ける必要があります。   任意売却を選択する場合は、ローンを借入している債務者とその連帯保証人も個人情報に傷が付く、いわゆるブラックになるという状態は避けられません。 一定の期間が経過しても任意売却ができなければ競売になってしまう等、任意売却には通常の売却よりも多くのデメリットが伴いますので、内容をよく理解したうえで選択する必要があるといえます。   当社では離婚に伴う任意売却も豊富な経験があるので、相談だけでも構いません、気軽にご相談ください。     どちらかが住み続ける場合 どちらかが住み続ける場合、家の名義人でありローンの債務者の方がそのまま住み続けるのならば、その方が引き続きローンを支払いながら住み続ければ特に問題はありません。   しかし、ローンの債務者でない方が住み続け、債務者である方が引越しをしてしまうと銀行から最悪の場合ローンの残債を全額一括で返済するよう求められる場合があります。   というのも、本来住宅ローンとは金融機関が、借り入れた方が自宅として居住するということを条件に非常に低金利で融資をしてくれているのです。 その借り入れた本人が引越しをしてしまうと金融機関としては契約違反と判断することになり最悪の場合は一括で返済を迫ることになるのです。 このようなことを防ぐためにも事前に金融機関に確認する必要があります。   次に、債務者本人が住み続けたとしても、家を出た側が「連帯債務者」や「連帯保証人」になっていた場合、その責任を免れることはできません。 「家を出るから連帯保証人を外れたい」 「離婚したから連帯債務者から外れたい」 こういった相談をよく聞きますが、 ・新たな保証人をつける ・一部まとまった金額を返済する などの方法で金融機関の承諾があれば認められるケースはありますが、あまり現実的に可能なケースが少ないのです。   連帯債務者や連帯保証人の状態をそのままにしておくと、家に住み続け、ローンを支払い続けているはずの方が何かしらの理由でローンを滞納してしまった際に突如として金融機関から督促や催促の連絡がくることになるのです。 その頃にはお互い連絡を取ることもできず、どうすることもできなくなってしまうことすらあり得るのです。   よくあるケースとして、妻が子供と一緒にその家に住み続け、引っ越しをした夫が養育費の代わりに住宅ローンを支払っていくというケースです。 離婚後、夫側は今までもらえていた各種手当等がなくなったり、今までの生活リズムが崩れ支出が増えたりしがちです。 さらには新たなパートナーを見つける可能性だってあります。   そのような変化の中で自分が住んでいない家のローンの負担ができず返済を滞納してしまうことは多くあるのです。   ある日突然、金融機関からの督促状や催告書が届く、裁判所から競売の通知が届く、知らないうちに家が売りに出されていて引越しを迫られたりする。といったこともあり得るのです。   このような事態を避けるため、離婚のタイミングで住み続ける側の、今後も支払い続けるという言葉を鵜吞みにせず、やはり売却を選択し、全てをリセットしておく方が後々のトラブルは発生しづらいと言えます。     このように離婚の際は離婚そのものだけでも多くの時間と労力と精神力を使うのですが、さらに家の問題も多くの場合伴ってきます。 面倒くさい、よく分からないという理由で何もしなければ後々大きなトラブルとなって襲い掛かってくるものですので前もって専門家に相談し、どのようにするのがベストなのかを理解しておく必要があります。 当社では大阪、和歌山、奈良、兵庫を中心に離婚に伴う任意売却の相談を多く受けてきた実績がございます。 任意売却だけでなく、財産分与や離婚調停に関しても提携の弁護士がおりますので、まずはご相談ください。 きっと力になれるはずです。

大阪府貝塚市のリースバック　～実例を紹介～

大阪府貝塚市の一戸建てにお住まいの70代のご夫婦からのご相談です。 最初の問い合わせは埼玉県大宮市にお住いの息子様からの相談で、両親の家のリースバックについて相談したいとお電話がありました。 リースバックについて大まかにお電話でお話し、後日、実際にご両親がお住まいのお家にてご両親と息子様もLINEのスピーカー通話にした状態で一緒にお話をしました。 お二人の収入源は年金と、ご主人様がたまに警備員のバイトをしているくらいとのことです。 奥様が数年前よりパーキンソン病を発症し、進行性のため年々震えが大きくなり歩行も困難になってきてしまい、当然車の運転等もできないため、ご主人様ができる限り付き添っている必要がありますが、そのご主人様も昨年体調を崩しこの先の不安が増したとのことです。   筆者の母親も晩年はパーキンソン病により日々動きづらくなる身体と戦っていたため、奥様のお話を聞いている時はどうしても感情移入してしまいました。   今後はいつ施設への入所等を検討することがあってもおかしくないため、今の内から可能な準備をしたいのと、手元に資金がないのは不安なのでリースバックを検討しているとのことでした。 息子様は東京でマンションを購入しており、大阪へ戻ってくる予定はないためそれなら実家は今のうちに現金化して少しでも両親のこれからが楽になれば良いとのお考えです。   お家は築38年の戸建てで土地は約70㎡、お家の前面道路が狭くその点でやや市場性に劣る物件と言えます。   当社に相談する前に他の業者にもリースバックの相談を持ち掛けたそうですが、そこの業者には上記の理由からリースバックを断られてしまったそうです。   相談後、当社での買取代金や家賃を提示するとともに、大阪府貝塚市でリースバックを扱う他の業者さんにも金額をご提示いただきました。 やはり物件の条件が厳しいため、買取不可の返事が多かったのですが、最終的に売買代金480万円、4.3万円/月の内容でリースバックを進めることとなり、無事に決済も完了しました。 4.3万円の家賃と月々の生活費は年金とご主人様のバイト代で賄っていけるので、480万円の資金は今後何かあった時の為に手を付けずに残しておくことができるので、いざというときの為にとても安心と喜んでおられました。   このように、自宅を売却し、そのまま賃貸借契約を結び家賃を支払い続けながら住み続けるリースバック。 手元に資金が必要だけれど、引越しもなかなかできないという方にとても有効な方法です。       家スクのリースバックは大阪府貝塚市をはじめ 岸和田市　●熊取町　●泉佐野市　●泉南市　●阪南市　●岬町　●和泉市　●泉大津市 等の大阪府南部エリア、さらには大阪府全域で多くの実績があります。   ・家スクのリースバック、7つの特徴 ①住み慣れた家に、住み続けられる 引っ越しするとなると引っ越し資金の確保や、新しく住む家を探す手間があります。 引っ越しは時間もお金も労力もかかります。そんなわずらわしい引っ越し作業をリースバックなら行わずに売却することができます。 住み慣れた場所、住み慣れた家から離れなくて済むので、精神的な負担も少ないと言えます。   ②老後の資金調達にも 老後の介護費用や施設の入所費用などまとまった資金が必要な時に大いに有効です。   ③20社以上の金額を比較できる リースバックを依頼するにしても、どの業者に依頼すればいいか分からない方は多いはずです。少しでも高く売却し、少しでも月々の家賃は抑えるために家スクでは当社を含め20社以上の買取価格と家賃を比較しお客様の条件に一番合ったリースバックを提案します。   ④ローンが残っていても可能。まとまった資金の調達にも 当社のスキル・弁護士との連携により任意売却・債務整理と組み合わせ、リースバックを行っております。住宅ローンが残っていたり、その他借り入れがあり、まとまった資金が必要な場合も大いに活用できます。   ⑤将来的に買い戻すことができる 一度はリースバックで売却したお家を将来、ご自身や親族の方で買い戻すことが可能です。買い戻す際の金額等の条件も事前に決めておけるので、いつでも買い戻すことができ安心です。   ⑥相続が“争”続になる前に ご自身が亡くなった後、煩雑な相続手続きでお子様に負担をかけたくない。そもそも相続人がいないなど、相続に伴うトラブルも事前に現金化しておけば防ぐことができます。   ⑦物件売却を周囲の方々に知られない 周囲の人に突然の引っ越しの理由を説明しなくてはいけない場合がありました。体裁を考え、理由をお話ししたくない場合も。また、売却物件として不動産会社などのチラシやウェブサイトに載ってしまうと、どこから話が漏れるか分かりません。 リースバックを使えば、そういったこととは無縁です。   相談は無料です。 お気軽にお問合せ下さい。

リースバックで後悔しないために！７つの後悔事例を紹介

自宅を売却し、そのまま賃貸借契約を結び家賃を支払い続けながら住み続けるリースバック。 まとまった資金が調達できるので ・老後の生活資金 ・施設や病院への入所費用 ・借入の返済 ・事業資金の調達 などといった目的で近年、利用される方はますます増えています。   しかし、よく検討しないままリースバックの契約を進めてしまい、後になって後悔するというケースも見かけられます。 契約の際も、実際に賃貸として住み始めてからも安心してリースバックを利用できるよう、今回はよくある後悔事例を紹介します。 リースバックを検討している方はぜひこの記事を参考にしていただければと思います。     １．定期借家契約のため、短期間で退去が必要になった リースバックでは、自宅の売買契約と同時に賃貸借契約を締結することになります。 ここで注意していただきたいのが賃貸の契約が「定期借家契約」の場合、契約期間があらかじめ決められており（２～３年の場合が多いです）、契約の更新がないため、契約期間が満了すると同時に借主は退去をするか買戻しをする必要があります。 貸主と借主の双方の合意があれば契約期間満了後に再契約をすることも可能ではありますが、リースバックで最初に契約する際には注意しておく必要があります。     ２．家賃が高く支払いができなくなってしまった リースバックを利用する方の中には、急いで資金を調達する必要がある状況の方も多く、そういった方の場合、とにかく目先の資金の確保ばかりに重点を置いてしまい、月々の家賃の金額について深く考えないこともあり得ます。 せっかくリースバックで住み続けることが目的だったのに、家賃が支払えず退去するとなると本末転倒です。 月々の家賃の金額が無理なく支払えるかどうかを注意深く検討してからリースバックを進める必要があります。     ３．相続で揉めてしまった リースバックは自宅の所有権が当然に買主に移ります。 子供等の親族に何も相談せずに進めてしまうと、将来ご自身が亡くなった時に家の相続を期待していた親族と揉める可能性があります。 自宅の相続についてある程度事前に相談しておく方がトラブル回避になります。     ４．リースバックを当てにしていたが、利用できなかった 住宅ローンの返済が厳しくなったので、リースバックをしようと考えている方もおられると思います。 リースバックは基本的には住宅ローンの残債以上で売却する必要がある為、住宅ローンの残債が多く残っている場合は買取り代金が残債に届かないということになり、リースバックが利用できません。   住宅ローンを借入している金融機関と交渉をし、住宅ローンの残債以下で売却する「任意売却」と併せて進めるということも可能ではありますが、「任意売却」では自宅を相場通りの金額で売らなければ金融機関が任意売却に応じてくれません。 一方、リースバックでは売買代金はおおよそ相場の７～８割となることが多く、売買代金の折り合いがつかずにリースバックが利用できなくなるということもあります。   リースバックは必ず可能ではないということを理解しておく必要があります。     ５．修繕費用や明渡し時の現状回復費用で揉めた リースバックでは賃貸の契約を結んで住み続けることになります。 家の修繕が発生した際に、どちらがその修繕を行うのかということを事前に取り決めておく必要があります。 実際に修繕が発生したタイミングで、大家に対応をしてもらえなくて慌てるといったことがないようにしておきましょう。   リースバックの場合、台風などで火災保険が利用できる範囲以外の修繕は賃借人の負担とするという条件の場合も多くあります。   同じように退去時の現状回復条件も事前に確認しておく必要もあります。     ６．買戻し金額が高くて買い戻せなかった リースバックでは一度売却して家賃を支払いながら住み続けている自宅を、再度買い戻すことができるというのも非常に大きなメリットだと言えます。 しかし買戻し金額についてあらかじめ決めておかなければ、いざ買い戻したいというタイミングで非常に高額な売買代金を提示されてしまうと、買戻しができなくなってしまいます。 リースバックの契約を進める最初の段階で、将来の買戻し金額についても取り決めておく必要があります。     ７．家を転売されてしまった 当初契約していた会社が家を転売してしまう可能性があります。 ただ、ご安心いただきたいのは、転売されても賃貸の条件は引き継がれるので急に退去を迫られたり家賃が上げられたりするということはありません。 しかし、突然転売され所有者が変わるというのは不安なものです。 事前に転売の可能性等を確認しておく必要があります。       以上がリースバックにおいてよくある後悔の事例です。 利用しやすく非常にメリットの多いリースバックですが、これらの点を見落としてしまうと思わぬ後悔に繋がります。   家スクでは大阪・和歌山・奈良・兵庫を中心にリースバックの相談を受け付けています。 もちろん上記の内容も事前にきっちりと説明します。 お客様の要望に一番沿った内容のリースバックを実現いたしますのでぜひお気軽にご相談ください。

リースバックにかかる諸費用は？

家を売却して、その後売却した家に家賃を払って住み続けるリースバック。 昨今はかなり浸透してきており、当社にも多くの相談が寄せられます。 リースバックの大まかな流れはこちらの図のようになります。 では今回は、お客様がリースバックをする際にかかる諸費用にはどういったものがあるのかを解説していきます。     リースバックにかかる諸費用   ①不動産仲介手数料 リースバックをするためには家の売却が伴います。 業者等が直接買い取る場合は必要ありませんが、仲介業者が間に入る場合は不動産仲介手数料が必要となります。 不動産仲介手数料は、宅建業法（宅地建物取引業法）という法律で上限額が定められています。   仲介手数料の上限額は、物件価格によって異なります。   ・不動産の売買額が400万円を超えた場合 物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税   ・不動産の売買額が0～400万円以下の場合 33万円（税込）   この金額を上限として仲介手数料が発生します。     ②登記費用(司法書士費用) こちらも家の売却時に発生する費用です。 家に抵当権が付いている場合はその抵当権の登記を抹消する費用、登記されている住所と今のお客様の住民票の住所が異なる場合は住所変更の登記費用等がかかります。 金額としては抵当権の数や住所変更の有無によって変わりますが、大まかに1万円～5万円程度のケースが多いです。 別途相続登記等が必要な場合はさらに十数万円程度かかります。     ③印紙代 こちらも売却時に発生する費用の一つで、家を売却する際に交わす不動産売買契約の売買契約書に収入印紙を貼付し、印紙税を収める必要がございます。 印紙代は表の通りの金額です。   ④保証委託料 リースバックをする際に、家の売買契約と同時に賃貸借契約を結びます。 賃貸借契約を結ぶ際には家賃保証会社への加入が必須条件となっているケースがほとんどで、この保証会社へ支払う保証委託料が必要となります。 金額の目安としては、保証会社によってもまちまちですが、取り決めた1か月の家賃の50～100％の金額が必要となります。     ⑤敷金・保証金 リースバックで今後、大家となる業者や投資家によっては敷金や保証金として家賃の1～2か月分が必要となることがあります。 こちらに関しては、家賃の未払い等が無ければ将来退去する際やリースバックした家をお客様が買い戻す際には返還されます。     ⑥火災保険・家財保険 賃貸物件に入居する際と同様、リースバックの際も賃借人としての火災保険・家財保険に加入する必要があります。大家や保険会社によって金額は異なりますが、2年で2万円程度の場合が多いです。       かかる諸費用としては上記のようなものがあります。 これらは購入する業者や投資家によっても変わってくるもので、場合によってはこの他にも費用が発生する場合もあるでしょう。 ここで重要なのはいくら諸費用が安いからと言って安易に契約を進めるのではなく、諸費用がかかったとしても家を高い金額で買ってくれて、なおかつ月々の家賃が安い場合、そちらの方が最終的にはお客様にとっては良い条件となり得ますし、諸費用は安いが2年間で退去が必要となる場合もありますので、注意深く見極める必要があります。   家スクのリースバックでは多くの業者や投資家の金額や諸条件を比較し、お客様にとって ベストなリースバックを実現させます。   ぜひ気軽にご相談ください。

本当は一番怖い⁉　税金の滞納

病気や失業、様々な理由で住宅ローンの支払いが困難になって任意売却を検討する方は、月々の出費を切り詰め何とかやりくりをしながら生活を送っています。   当然、生活を送っていく上では税金の支払いもあります。   住民税や固定資産税に都市計画税、自動車税など、日々の暮らしの中で納める税金は多岐にわたり金額も大きなものとなっています。 多くの方が役所よりも銀行の方がどこか怖いイメージを持っているようで、住宅ローンは何とか支払っているが、税金は滞納してしまっているという状態になってしまいがちです。   しかし、実はこれは大きな間違いなのです。 住宅ローンと税金であれば支払うべき優先順位は税金の方が圧倒的に高いのです。   その理由をここでは説明いたします。   まず、住宅ローンが支払えなくなった場合は任意売却をした後に残債が残ったとしても、金融機関と交渉の末、毎月1万円等の分割での弁済が認められ、もしその支払いすら行き詰ったとしても自己破産をし、免責となれば支払い義務は免れます。 また、住宅ローンの債務に関しては、家は差し押さえられますが、給料やその他の資産まで差し押さえられることはかなり稀です。   しかし税金の滞納の場合、仮に自己破産をして免責となった場合でも税金の支払い義務は残ります。 つまり税金の支払いを免れることはできないのです。 また、近年は多くの地方自治体が地方税の回収に関して「地方税回収機構」や「地方税滞納整理機構」といった税金の回収を専門に扱う機関を設立し、回収が困難な地方税の徴税業務を移管しています。 この地方税回収機構はその取り立ての厳しさが度々話題に取り上げられるほどのもので、   ・家や会社にもやってきて差押えられるものは容赦なく差押える ・自身の物だけでなく、同居している家族の物でも差し押さえられる　等   通常の金融機関では考えられないことも容赦なく行ってきます。 当然、給料も差し押さえられるので、こうなってしまっては普通の生活を送るのすら厳しくなってしまったという方も多く存在します。     せっかく購入したマイホーム。 何とか残したいという思いで、住宅ローンは払いながらも税金を滞納してしまうと結果として家を手放すだけでなくもっと苦しむことになってしまいます。   住宅ローンよりも税金の優先順位は上 ということを肝に銘じた上で、もし支払いが厳しくなってしまった場合はすぐにご相談ください。   当社では大阪だけでなく和歌山や奈良、兵庫の各市区町村で税金の差押の入った不動産の任意売却を成功させてきた実績がございます。